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葛红兵:房子,现在买不起将来租不起

  中国应开放农民地产的市场准入,平抑当前房价。中国的房价现在是不正常的。是因为中国地产的城乡二元结构。应该改变的是这个结构: 这样地产价格才能降下来,才能接近真实价格。 这个要我们大家一起呼吁。

否则,我们的房子,现在大家买不起,将来,大家甚至会租不起。

  一个朋友来问我,该不该买房? 我说,你是自住的,不买也得买,别希望房价会跌下来。我不想安慰他,我知道房价不会像他希望的那样跌下来。

  国内房价奇高的问题,原因在哪里?主要的原因是土地人口比。中国人均耕地面积太少,政府不能不控制土地供给,到处都是房子,哪里还有土地种粮?所以,地产地产,最终重要因为这个人口土地比而不断地涨价。地用一块儿就少一块儿,人却是一茬一茬地在增加,人对住房的欲望也是一茬一茬地在增长,这个矛盾永远不会解决——解决不了。

  所以,该买的还得买。长线看:房价总是要涨的,否则谁还会买房子呢?房价的涨幅会超过银行利息——这是长线。

  现在你说你买不起,老实说,将来你会租不起——存款利息高了,房租会提高,而且会比利息提得快。

  但是,目前的情况来看,短线,中国的高房价,有特殊原因——而且这个原因是不正常的。

  有人说是开发商搞鬼,我看这不是主要原因,开发商搞鬼只能搞一时,而且风险很大,他捂盘惜售,哄抬房价,只能一时,如果后面有很多新房源上来,房价下跌,它的这个做法只能是自寻死路。

  照理说:按照市场原则,价格高了,应该增加供给,才能平抑价格。房产也一样。但是,中国恰恰在这个上面是反过来的,房价价格高了,大家都有意见,本来加强土地供给,降低房地业务介入门槛,多造房子,价格就降下来了?为什么不怎么做呢?

  所以,我说,政府最好的做法是:增加土地供给,鼓励房产开发,让更多的房子上市——那些开发商也好、中介商也好、投机客也好,面对大量上市的新房源,他们的联盟会不攻自破。

  有人说,政府没有那么多地,而且地供应多了,房地产过热,容易伤害经济发展的节奏,造成经济过热,云云。后一个问题,我不谈了,留给经济学家去谈,前一个问题,我谈谈。

  中国还没有到真的没有地造房子的地步,中国现在之所以,地不够,是因为城乡二元土地结构。农民有很多宅基地,但是,他们的宅基地,却没有上市资格,不能形成有效的土地供应,不能在市场上流通。这就把中国大部分的宅基地限制在了土地市场之外。更为关键的问题是——农民的宅基地被认为地剥夺了交易权,实际上也就剥夺了他们的所有权,事实是中国改革开放以来,农民大量失地,但是,他们的地权价格却没有真正地被市场化衡量——他们的地皮被以远远低于市场的价格拿走了。

  中国农民没有享受到进30年来改革开放带来的地产增值的福利——城里人买房之后,地产增值,现在很多人都是拥有数十万地产的中产阶层了,但是,农民还在赤贫中——他们的地产不值钱。

  我的意思是:中国应该让农民的地产和城市市民的地产等值,在一个市场上自由买卖。这样,中国的房价就会降下来。岂不闻:北京,同一地块,小产权房子会比大产权房子便宜一半吗?道理就在这里。

  其实政府解决住房问题有很多模式:

  新加坡是政府造租屋,多数居民住在政府造的租屋里,房价很平稳。中国政府应该学这个模式,因为中国和新加坡类似,土地很少。

  另一个模式是澳洲的。我刚刚去过澳洲,澳洲是土地私有的,任何人在澳洲,花10万澳元左右,就可以买一块拥有永久产权的地皮,然后,可以自己造屋子——再花10万澳元左右,你就拥有一处占地一亩半,800平方米左右的花园房了。这个模式是每个人都可以做自己的开发商。这样下来,房价不容易大涨——因为地皮掌握在每个个人手里,不容易垄断,不被机构垄断,也不被政府垄断;人人都可以自己造屋子,开发商就只能帮助业主造物,而不能主宰市场。

  这个模式,要土地私有化。

  中国可以借鉴:农民如何享有地权?

  地上的人真正的财产是地权,地权也是一切人权的基础。因为有地,你的财产才有着落,其他产权都是附带的。现在的问题是:改变农民状况,让他们享有和城市居民同样的权力,需要我们思考这个问题,这是社会公义的要求。

  其实这也是环保的要求。中国环境出大问题,关键是地权不明,你只能用,不拥有,谁会爱护呢?本来只能放牧100头牛的牧场,结果被放了1000头,因为牧场不是农民的,他放几年,就交给国家,他当然把牧场放到沙化为止,黑窑工厂主挖粘土的地不是自己的,他挖了就走,他干吗不挖到地球的那边去?——不要责怪大家的私心,没有私心的人是没有的;现在的问题是:谁都说这是我们的祖国,但是,谁都不拥有这个祖国——结果祖国被挖得千疮百孔。

  如果城乡地权平等,中国的房价马上就会降下来。

  否则:现在买不起房子的人,将来会租不起房子。

(责任编辑:久黑必白)
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